En ce début d’année, l’Europe confirme son attractivité touristique avec des chiffres du tourisme en hausse, portés par une croissance démographique et des infrastructures performantes mais possède une offre hôtelière limitée. En effet, en France la demande est en hausse constante sur tous les segments hôteliers à Paris et en province sans que le nombre d’offres n’augmente. La performance du marché de l’hôtellerie est ainsi très bonne.

Ces raisons expliquent l’attrait grandissant du marché hôtelier auprès des investisseurs qui souhaitent diversifier leur portefeuille d’investissement et qui sont séduits par la résilience et le potentiel de valorisation de l’hôtellerie.

Le secteur de l’hôtellerie est ainsi devenu l’un des placements préférés chez les investisseurs immobiliers. Ce n’est d’ailleurs pas un hasard si ce secteur a obtenu un pavillon spécifique lors du Marché international des professionnels de l’immobilier qui a débuté le 11 mars 2025. Un signe prometteur pour la croissance du secteur en 2025.

En effet, le marché hôtelier a montré une remarquable capacité d’adaptation face à des conditions économiques complexes avec un chiffre d’affaires en hausse de +1,4% en 2024, permettant de compenser les pertes liées aux fluctuations économiques. En outre, ce marché dispose de performances opérationnelles remarquables. Effectivement, les fonds de commerce hôteliers se distinguent par leur résilience, étant moins affectés par la baisse de valeur des actifs immobiliers.

Une étude sur l’investissement touristique menée par le Ministère de l’Economie et des Finances en février 2025 met d’ailleurs en avant la forte croissance du secteur de l’hôtellerie porté par la montée en gamme de l’offre ainsi que sa bonne rentabilité malgré les périodes de ralentissement économique.

D’autre part, les investisseurs et Fonds d’investissement, notamment étrangers ont été attirés par des taux d’occupation attractifs en France. En 2024 le taux d’occupation dans l’hôtellerie a atteint 65%. Un chiffre en léger recul par rapport à 2023 (-0,9 point) mais en progression de 1,4 point par rapport à 2022².

En outre, la moyenne des revenus par chambre (RevPAR) en France est en progression de 1,8% en 2024 par rapport à 2023 et même de plus de 15% en comparaison avec 2022² !

Il est à noter que ces chiffres varient en fonction de la classification des hôtels (économique, moyen ou haut de gamme…) et des régions. Ainsi, Paris et l’Île de France, la région Provence-Alpes-Côte d’Azur et la région Grand-Est font partie du trio de tête de la croissance du RevPAR².

Pour en savoir plus sur les chiffres du tourisme à Paris, consultez notre articlé dédié au marché du tourisme à Paris en 2024.

Le marché de l’immobilier hôtelier en Europe a connu un dynamisme remarquable au premier semestre 2024. Avec un volume de transactions atteignant 11,6 milliards d’euros, ce sont 470 établissements, totalisant plus de 53 000 chambres, qui ont changé de mains³. Cette envolée marque une progression de 49 % par rapport à la même période en 2023, illustrant un engouement croissant des investisseurs pour le secteur³.

Cette dynamique s’explique par une liquidité accrue sur le marché de la dette et par les solides performances des hôtels européens, qui attirent toujours plus de capitaux. Le Royaume-Uni, l’Espagne et la France se démarquent particulièrement, concentrant à eux seuls 67 % des transactions réalisées sur le continent³.

Si nous nous concentrons sur la France en 2024, le marché de l’investissement hôtelier en France a généré 2,7 milliards d’euros de transactions, soit 25% de plus par rapport à la moyenne des dix dernières années⁴. Paris, en particulier, continue d’attirer les investisseurs avec des ventes emblématiques, notamment celles du Pullman Paris Tour Eiffel et du Hilton Paris Opéra, renforçant ainsi l’attrait de la capitale pour l’hôtellerie haut de gamme. Ainsi, le marché parisien de l’investissement hôtelier (murs et fonds de commerce) représente à lui seul 1 milliard d’euros en 2024.

En 2024, Paris connaît un retour en force des investisseurs et Fonds d’investissement étrangers notamment dans l’hôtellerie. En effet, par son attractivité et son dynamisme la capitale française revêt une importance capitale dans les stratégies des grandes entreprises.

Là aussi la tendance devrait se poursuivre en 2025 et les indicateurs sont au vert pour le marché hôtelier.

Il est intéressant de noter que l’investissement dans l’hôtellerie évolue. Ainsi, le choix du financement des projets est de plus en plus sélectif et se porte vers des dossiers démontrant leur valeur sociétale et environnementale. Il n’y a donc pas uniquement des projets d’investissements faramineux dans le luxe au sein de la capitale. En province, les reconversions de petits châteaux en boutiques-hôtels, les hôtels à la montagne ou en stations balnéaires sont de plus en plus nombreux.

Trouver des biens dans lesquelles investir est d’ailleurs l’un des enjeux principaux avec des actifs de plus en plus recherchés mais toujours aussi rares car les vendeurs cèdent leurs actifs moins fréquemment (tous les 10 à 20 ans) par rapport à la demande des acheteurs (tous les 5 à 6 ans ). Ce déséquilibre entre l’offre et la demande pourrait favoriser une hausse des valeurs d’actifs au cours des 18 à 24 prochains mois.

D’ailleurs, le marché hôtelier a atteint un point de saturation en France, en particulier sur le segment haut de gamme en zones montagneuses et littorales, où les valorisations ont bondi de 30 % en cinq ans⁵.

Les investisseurs d’aujourd’hui ont ainsi de bonnes chances de réaliser une plus-value à la revente avec des taux de rentabilité internes qui se situent autour de 11% en France en 2024. La vision sur l’investissement hôtelier en France a elle aussi évoluée. Autrefois perçu comme un domaine réservé aux experts, l’hôtellerie est désormais considérée comme une catégorie d’actifs permettant de diversifier son portefeuille.

Néanmoins, investir sur le marché de l’hôtellerie diffère de l’investissement dans l’immobilier traditionnel. En effet, cela nécessite une expertise spécifique avec des niveaux d’equity plus élevés, que seulement une poignée d’acteurs du private equity possèdent . En tant qu'investisseur, il est donc important de sélectionner avec soin les partenaires.

Les perspectives en France pour 2025 restent prometteuses, portées par la croissance continue du tourisme et un attrait soutenu pour le secteur hôtelier.

Par exemple, avec une hausse de 7 points du taux d’occupation en janvier, les prévisions pour les six prochains mois de l’année à Paris sont très optimistes. Porté par les Jeux Olympiques, la réouverture de Notre-Dame de Paris et une reprise marquée du tourisme international, le secteur hôtelier parisien confirme sa forte attractivité.

Selon le ministère de la Culture, les réservations pour février progressent déjà de 4 points, et les arrivées aériennes à Paris affichent une hausse globale de +16% depuis fin décembre.

L’intérêt croissant d’investisseurs, autrefois tournés vers l’immobilier de bureaux, combiné à ces chiffres prometteurs, renforce les perspectives pour l’investissement dans l’immobilier hôtelier en 2025.

En outre, les investissements porteurs dans le tourisme concernent notamment les segments du marché les moins saturés, comme l'hôtellerie d’entrée de gamme, milieu de gamme et haut de gamme d’après des études menées en février 2025⁶. Ce sont donc des opportunités de croissance pour les personnes souhaitant se tourner vers l’investissement financier touristique.

Le marché pourrait également être dynamisé par la vente de vastes portefeuilles ou de plateformes déjà en cours de cession, à l’image d’AccorInvest et de B&B. L’attractivité pour les investisseurs de Paris ainsi que pour l’hôtellerie de luxe sera un des moteurs de l’investissement en France en 2025.